Omakotiliiton Silander: ”Maakaaren muutos on juridisesti merkittävä”

KVKL jatkaa, jos ostotarjouksessa ei ole lainkaan sovittu käsirahasta tai vakiokorvauksesta kaupanteosta kieltäytymisen seuraamuksena, sovelletaan toisen osapuolen vetäytyessä kaupasta maakaaren nykyistä vastaavaa korvaussäännöstä. Sen mukaan kaupan tekemisestä kieltäytyneen on korvattava toiselle osapuolelle kaupan valmistelusta aiheutuneet kohtuulliset suoranaiset kulut.

KVKL tähdentää, että kaupan osapuolilla on jatkossakin halutessaan mahdollisuus tehdä määrämuotoinen kiinteistökaupan esisopimus. Kun sopimus on tehty määrämuodossa, tuomioistuin voi velvoittaa osapuolet kaupan tekemiseen esisopimuksen mukaisilla ehdoilla.

– Myös kiinteistön hallinnan jakamista koskeva sääntely muuttuu siten, että hallinnan jakamisen kirjaaminen on mahdollista kiinteistön ainoan omistajan ilmoituksesta jo ennen yhteisomistussuhteen syntymistä. Näin ollen kiinteistön hallinnanjako voidaan jatkossa kirjata esimerkiksi jo ennen kuin määräosia myydään. Nykyisin hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen on mahdollista vasta, kun kiinteistöllä on useampi omistaja (yhteisomistussuhde), KVKL muistuttaa.

– Eli menettely ei poikkea eri omistusmuodon (välillinen omistus = asunto-osake, suora omistus = kiinteistömuotoinen asunto). Nyt se on kirjattu maakaareenkin koskemaan kiinteistökauppoja, Silander tarkentaa.

Silander huomauttaa, että asuntokauppa on useimmiten ihmisen suurin investointi.

– Tämä korostaa mielestäni myös ennen kauppakirjoja tehtävän työn merkitystä eli talon kunnon, rakenteiden ja omien resurssien selvittämistä. Kun tarjousta lähdetään tekemään, ollaan tosissaan, jota voi tukea vakiokorvauksella, Silander sanoo.

Silander kertoo, ettei Omakotiliitolle ole tullut vielä erityisesti tästä aiheesta kyselyitä.

– On sen verran tuore asia, ja asuntokauppa on vielä vaimeata. En siten osaa tässä kohtaa vielä arvioida, olisiko vaikutuksia omakotitalojen myymiseen ja kauppamääriin. Muutos ainakin korostaa molempien osapuolten sitoutumista asiaan tarjouksen tekemisessä. Toisaalta voisi avittaa kauppoja syntymään, jos neuvotteluihin lähdetään ”ollaan tosissaan” -mentaliteetilla, jos korvauksistakin kirjataan, Silander miettii.

– Sillä arvioidaan olevan merkittävä parannus kauppaan sitoutumiseen. Ennen muutosta asiakkaalla on halutessaan ollut mahdollisuus tehdä tarjouksia samaan aikaan monesta eri kiinteistöstä, eikä asiakas ole sitoutunut mihinkään tosissaan, Syvänen avaa.

– Uskoisin, että tämä on vienyt välittäjän aikaa, antanut turhia toiveita myyjälle ja lopulta pettymyksiä kaikille. Maakaaren muutoshan antaa nyt mahdollisuuden, jota toivon hyödynnettävän, Syvänen kannustaa.

Sp Koti / Tanja Heinosen mukaan kaupasta luopumiset ovat lisääntyneet merkittävästi viime vuoden aikana. Luopumiset ovat johtuneet, mitä merkillisimmistä syistä: muutetaankin toiselle paikkakunnalle, tulikin mielenkiintoisempi kohde myyntiin, tehtiin liian hätiköity päätös ja niin edelleen.

Syvänen tietää, että vaikka maakaareen muutos on tullut voimaan, on myös sen jälkeen hyväksytystä ostotarjouksesta vetäydytty jo muutaman kerran, joten ostaja on joutunut maksamaan vakiokorvauksen.

Myös Op Koti Pirkanmaan myyntijohtaja Maiju Katajala pitää Maakaaren 1. marraskuuta vuonna 2024 voimaan tullutta muutosta ehdottoman hyvänä ja pitkään odotettuna uudistuksena.

– Se lisää varmuutta sekä ostajalle että myyjälle kiinteistökaupassa ja parantaa luottamusta seuraavien askelien suunnitteluun, Mikkonen perustelee.

– Kiinteistön ostotarjouksesta vetäytyminen aiheuttaa nyt sanktioita, mikä tekee siitä samankaltaisen asunto-osakkeiden ja vuokraoikeustontilla sijaitsevien kotien kanssa. Ostotarjoukseen tuleekin nyt suhtautua entistä vakavammin, kun siitä aiheetta vetäytyvän pitää maksaa vastapuolelleen sanktioita, Mikkonen miettii.

Sp-Koti Pälkäneen yrittäjä ja kiinteistönvälittäjä Erika Pohjola puolestaan kokee, ettei maakaaren muutoksella ole itse arjen toimintaan kauheasti muutosta, muuta kuin, että se pitää muistaa mainita kaupan eri osapuolille.

– Toki muutos edellyttää sitä, että tieto vakiokorvauksen käyttämisestä on mukana jo tarjousvaiheessa. Mutta muutoinhan tämä on loistava muutos vanhaan. Nyt kiinteistön myyjälläkin on parempi turva, jos kaupat jostain syystä peruuntuvat, Pohjola pohtii.

– Kiinteistön kauppa voidaan sopia sitovasti vakiokorvausehdolla. Vakiokorvaus sitoo kaupassa ostajaa ja myyjää samalla tavalla. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostaja ja myyjä voivat sopia seuraavista sitoumuksista paremmin. Mikäli jompikumpi osapuoli vetäytyy jo sitovasti sovitusta kaupasta, on peruuntumisesta aiheutuvaa haittaa kärsineellä osapuolella mahdollisuus saada korvausta. Vakiokorvauksen määrä sovitaan tarjouksen teon yhteydessä ostajan ja myyjän kesken. Sen suuruus voi olla enintään 10 prosenttia tarjotusta kauppahinnasta, Blom kertoo.

Blom pitää uudistusta hyvin merkityksellisenä, sillä se poisti vaikean pullonkaulan. Ostajalla oli mahdollisuus tehdä tarjouksia, joissa ei ollut korvausvelvollisuutta.

– Räikein esimerkki on, että ostaja tekee useammasta kiinteistöstä tarjouksen saman päivänä aikana ilman korvausvelvollisuutta. Samoin myyjä saattoi perua kaupan ilman rahallista sanktiota. Vakiokorvausta ei makseta automaattisesti, vaan ainoastaan silloin, kun se on tarjouksessa määritelty, ja molemmat osapuolet ovat sen hyväksyneet, Blom painottaa. 

Blom sanoo, että ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä tuntee myytävän kohteen, ja hän tuo avoimesti esille kaiken tiedon, mikä on huolellisessa myynnin valmistelussa hankittu.

– Lisäksi kiinteistönvälittäjä täydentää tietoa tarpeen mukaan myös matkan varrella. Välittäjän on hyvä myös osallistua kiinteistössä tehtävään kuntotarkastukseen yhdessä ostajan ja myyjän kanssa. Perehdy, tutki, ennakoi, ole huolellinen ja avoin on edelleen toimiva ohje, Blom toteaa. 

Maanmittauslaitoksen mukaan muutos sujuvoittaa erityisesti kiinteistön luovutuksen jälkeistä aikaa. Esimerkiksi kiinteistökaupassa, erotilanteessa tai perinnönjaossa ei tarvitse esittää asiakirjoja alkuperäisinä. Jatkossa siis muun muassa kauppakirjasta, vuokrasopimuksesta ja perinnönjakosopimuksesta riittää skannattu versio.

Kun asiakirjoja ei tarvitse enää esittää alkuperäisinä, asiointi on entistä sujuvampaa. Kiinteistökirjaamiseen liittyvät tilanteet voi jatkossa hoitaa entistä helpommin Maanmittauslaitoksen digitaalisissa asiointikanavissa. Koska digiasiointi on nopeaa ja tietoturvallista, Maanmittauslaitos on luopunut tietyistä palvelusähköposteista kokonaan. Esimerkiksi kiinteistökirjaamiseen liittyviä hakemuksia ei ole otettu vastaan sähköpostin kirjaamisasiat@maanmittauslaitos.fi kautta tämän vuoden alusta alkaen.

Uudistuksissa on taustalla muutokset lakiin, jota kutsutaan maakaareksi. Lakimuutokset astuivat voimaan 1. marraskuuta vuonna 2024. Muutos helpottaa useita kiinteistökirjaamiseen liittyviä asioita, joista asiakkaan kannalta merkittävin on asiakirjojen alkuperäisyysvaatimuksen poistuminen. Lakimuutos vaikuttaa myös muihin kiinteistökirjaamiseen liittyviin asioihin, kuten hallinnanjaon rekisteröintiin.