Kovan rahan asuntotuotanto pääsee kovaan vauhtiin 3-5 vuoden kuluttua

– Asuntorakentamisessa voi näyttää paremmalta aikaisintaan ensi vuonna. Uuden rakentamisen täyteen vauhtiin pääseminen saattaa ottaa vielä kuitenkin kolme tai neljä vuotta, Esa Kiiveri arvioi.

– Sitten, kun asiat lähtevät purkautumaan, käänteen parempaan on mahdollista tapahtua nopeasti ja voimakkaasti, hän muistuttaa.

– Ihmiset ovat viisaita vallitsevan todellisuuden, ilmapiirin suhteen. He aistivat, milloin aidosti parempi aika koittaa. Asiaan vaikuttavat esimerkiksi media, poliittinen viestintä, myönteiset uutiset ja työllisyystilanteen paraneminen, rakennusneuvos tarkentaa.

Kiiverin muistissa on tarkasti 1990-luvun laman ikävät tapahtumat konkursseineen. Hänen mielestään vallitseva nykyinen tilanne on hyvin paljon samanlainen. Kriisit ovat kuitenkin aina erilaisia, jo niiden alkusyistä lähtien.

– Kansantalous sakkaa; se on ajettu nurkkaan. Siihen vaikuttavat esimerkiksi pian neljä vuotta jatkunut Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan, EU-Suomen ja Venäjän välisen rajan sulkeminen ja kansalaisten kulutus- ja ostokäyttäytymisen varovaisuus. Suomi on ikään kuin saaressa, jonne yhteydet eivät toimi. Investoinnit ovat jäissä, rakennusneuvos kuvailee.

Kiiveri huomauttaa, ettei rakentamisessa kaikki ole onneksi pysähdyksissä. Kunnat ja valtio pitävät julkisen rakentamisen hyvällä tasolla. Lisäksi infrarakentamisessa on vauhti päällä.

 – Kyse on erityisesti kovan rahan asuntotuotannon alavireestä, hän teroittaa.

Kiiveri iloitsee siitä, että Arkta Oy on kyennyt rakentamaan uusia koteja historiallisen kovista ajoista huolimatta. Hän pitää kannustavana esimerkkinä Tampereella käynnistyvää Hatanpään Fredrikaa, joka sijaitsee ratikkareitin varrella ja on luonnonkauniilla paikalla.

 – Rakentamisen kiinnostavuudesta lähtien kunnan tai kaupungin logistinen sijainti on ratkaisevaa. Sivulla olevat paikkakunnat ovat valitettavasti häviäjiä, mikäli niillä ei ole jotakin vakuuttavaa elinvoimatekijää, elinvoimalähdettä. Pienikin paikkakunta voi kyllä olla kasvava ja kehittyvä ja siten rakentajien silmissä kiinnostava ja vetovoimainen. Kiiveri huomauttaa.

Kiiverin mukaan raiteet ovat tärkeässä osassa rakentamisen ohjautumisessa. Hän viittaa ratikkaan ja junayhteyksiin.

– Tampereen kaupunki on muodoltaan kuin tiimalasi. Jos Tampere ei olisi tehnyt rantatunnelia eikä ratikkaa, se olisi nyt pahoissa vaikeuksissa.

Asuntorakentamisen vauhdittumisessa on selkeä marssijärjestys. Käytettyjen asuntojen kaupan on piristyttävä ensiksi. Sitä seuraa uusien asuntojen tarve.

Muun muassa Tampereella puhutaan paljon viimeaikaisesta suuresta yksiötuotannosta. Kiiverin mukaan asuntorakentajat kuuntelevat herkällä korvalla asunnonhankkijoita ja markkinan odotuksia.

– Eri ikäryhmien asumistarpeista ja kiinnostuksen kohteista voi päätellä, että iäkkäämmät ihmiset haluavat muuttaa pienempiin asuntoihin. Odotettavissa on, että käytetyistä isommista huoneistoista tulee ylitarjontaa, Kiiveri puntaroi.  

– Meillä itsellämme on käynnissä olevia julkisia kohteita: päiväkoteja ja kouluja. Ne pitävät nenän vedenpinnan yläpuolella.

Turkkisen mukaan rakennusalan iso suomalainen kuva on vaikea ja lohdutonkin.

Rakentamisen alavireisyys ei ole Turkkiselle uusi kokemus.

– Valmistuin rakennusinsinööriksi 1990-luvun laman keskellä. Tuo aikakausi on jäänyt muistiini kurjana. Silloin päällimmäisenä mielessäni pyöri kysymys, miten työllistyn ja miten töitä riittää jatkossa.

Rakennusteollisuuden nykyisiä tilastoja tarkastellessaan Turkkinen tunnistaa samanlaisen kaavan, joka toteutui 1990-luvun lamavuosina. Silloin rakentamisen palautuminen eli normalisoituminen kesti viisi vuotta.

 – Olen jutellut tilanteesta kollegojeni kanssa, ja heidän kokemuksensa ja tuntemuksensa ovat samanlaisia kuin minulla.   

Turkkinen palauttaa mieliin vuoden 2023 syksyn tilanteen, jolloin asuntokaupassa elettiin vielä 0-korkojen aikaa. Viime vuosina korot ovat ”normalisoituneet”. Kolmen vuoden takaisesta asuntojen hinnat ovat tulleet noin 30 prosenttia alaspäin.

 – Yhtälö tarkoittaa sitä, että monelta ihmiseltä asuntokaupassa on tippunut pohja.

Turkkinen arvioi, että noin 20 000 asukkaan on vaihdettava omistaa, eli asuntokaupan on käytävä vilkkaasti, jotta kysyntä nytkähtäisi kunnolla liikkeelle.

– Moni viime vuosien asuntosijoittajista tekee miinusta, mikäli aikoo tai joutuu luopumaan huoneistoistaan. Tästä asiasta meillä ei ole puhuttu juuri ollenkaan. Sijoittajat varmasti haluavat jollakin aikajänteellä kohteistaan eroon. Uskon, että liki kaikille ihmisille tarjottu vaihtoehto olla ainakin yhden sijoitusasunnon omistaja on enää kaunis muisto.

– En lietso tappiomielialaa. Asia näyttäytyy kuvaamaltani.

Jotta kovan rahan asuntorakentaminen lähtee liikkeelle, Turkkisen mukaan tonttimaan hintojen on laskettava, myös Tampereella. Muuten rakentamisen kulut muodostuvat niin suuriksi, etteivät ostajat pysty niiden mukaisia hintoja maksamaan.

– Yksiöbuumi tuntemassamme laajuudessa on varmasti historiaa. Katseet ovat nyt järkevänkokoisissa kaksioissa ja kolmioissa.

Lapti on monipuolinen ja vakavarainen kotimainen rakennusliike. Se rakentaa koteja, toimitiloja, päivä- ja hoivakoteja, kouluja sekä sairaaloita ympäri Suomea. Yritys työllistää noin 400 rakennusalan ammattilaista.

– Asuntorakentaminen on keskittynyt tuettuihin asuntomuotoihin ja lähinnä instituutioiden vuokratalokohteisiin. Vapaarahoitteisia RS-kohteita (RS-järjestelmä mahdollistaa asuntojen myynnin jo rakentamisen aikana.) on tehty melko vähän. Siten uusien valmistuvien asuntojen määrä jää vähäiseksi.

– Rakentaminen onkin keskittynyt infrakohteisiin, kuten Tampereen raitiotiehen ja keskuspuhdistamoon, sote-investoiteihin, kuten Kaupin sairaalakampuksen kehittämiseen Tampereella sekä kaupan alan investointeihin. 

Vilpponen odottaa asuntorakentamisen vilkastuvan verkalleen tänä vuonna.

– Uskon, että uusia RS-kohteita aloitetaan tänä vuonna viimevuotista enemmän. Väestönkasvu Tampereen kaupunkiseudulla jatkuu, joten uusia asuntoja tarvitaan. Jatkossa pieniä yksiöitä tehdään vähemmän ja vastaavasti kolmioita sekä neliöitä enemmän. Ostajat haluavat satsata yhä enemmän asumisen laatuun, mikä osaltaan vahvistaa uudistuotannon kysyntää. 

– Uskon kaupan edelleen vilkastuvan tänä vuonna. Käytettyjen asuntojen kaupassa on jo hyviä merkkejä. Varsinkin perheasunnot liikkuvat markkinassa. Sijoitusasuntojen markkina on hieman elpynyt, vaikka huippuaikojen tasoista ollaankin kaukana.

– Asuntoja ostetaan nyt omaan tarpeeseen. Asunnon sijainti on edelleen keskeinen tekijä, ja myös asunnon kunnolla on iso merkitys. Moni odottaa asunnon olevan joko muuttovalmis tai korkeintaan pienen pintaremontin tarpeessa. 

Vilpponen sanoo, että uudisasuntojen kauppa on ollut melko nihkeää jo pidemmän aikaa.

 – Nyt kuitenkin valmistuneiden ja myymättömien asuntojen määrä on jo pienentynyt. Uskon myös uudisasuntokaupan vauhdittuvan loppuvuotta kohti mentäessä.

 – Moni on pantannut asunnon vaihtoa siksi, että nykyisen asunnon arvo on laskenut huippuhinnoista. Nyt olisi kuitenkin hyvä tehdä laskelmaa välirahasta uuteen. Jos esimerkiksi on ostanut vuonna 2021 asunnon 200 000 eurolla hinnalla, ja sen arvo on tippunut kymmenen prosenttia eli 20 000 euroa. Vastaavasti ostokohteena olevan isomman 300 000 euron arvoisen asunnon arvo olisi samassa ajassa tippunut saman kymmenen prosenttia eli 30 000 euroa. Näin väliraha uuteen asuntoon on itse asiassa 10 000 euroa pienempi, eli kaupat kannattaisi tehdä.

Vilpponen näkee ensiasunnonostajien markkinan erityisen hyvänä.

– Nyt onkin hyvä aika asuntokaupoille, eikä hintojen enää ennusteta laskevan.